社区居委会与物业公司签订的合同对业主是否具有约束力

社区居委会与物业公司签订的合同对业主是否具有约束力

【案情】

2014年9月2日，因被告张某所在小区业主委员会解散后一直未成立新的业主委员 会，重庆市巴南区鱼洞街道化龙路社区居民委员会在重庆市巴南区鱼洞街道办事处的指定下代行该小区业委会职责，并与原告某物管公司签订了物业服务合同。原告按合同在小区内提供服务，向被告收取物业服务费未果，起诉来院。被告以其小区所在居委会无权代替小区业主签订物业服务合同为由，不认可该合同，拒绝交纳相关费用。

【分歧】

针对本案原告物管公司与被告小区所在居委会所签订的物业服务合同是否有效，存在两种截然不同的观点：
　　观点一：居委会系基层群众自治组织，非被告所在小区的业主或者自治组织，没有资格代替小区业主选定物业公司并签订物业服务合同。因此，本案中双方签订的合同无效，对被告所在小区及业主无约束力。
　　观点二：被告所在小区居委会是在小区无业委会，且在街道办事处的指导下，代行业委会职责，符合相关规定。因此，本案中双方签订的合同有效，对被告所在小区及业主具有约束力。
　　【评析】
　　笔者同意第二种观点。
　　首先，针对本案，要理清被告所在小区居委会是否有权代行小区业委会职责。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，被告所在小区业委会已解散，新的业主委员会尚未产生，该小区所在居委会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居委会有权代行小区业委会职责。

　　其次，针对本案，还要明确小区业委会是否有权代替小区业主签订物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业委会有权依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。

　　综上，本案中，原告物管公司按照与被告所在小区居委会所签订的物业服务合同合法有效。原告按该合同提供相应服务，并要求被告支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。