买卖划拨土地上房屋补交土地出让金的合同有效

买卖划拨土地上房屋补交土地出让金的合同有效

2009年11月11日，原告余某与被告某公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告余某向被告某公司购买某小区两间门面，单价2500元/平方米，总房款90650元。签订买卖合同时，被告某公司并未向原告余某告知该房系经济适用房这一事实。原被告双方在房屋买卖合同中约定，被告某公司必须在2010年9月30日前办理《房地产权证》，逾期办理被告某公司则每月付总房款1％的违约金给原告余某。2013年7月11日，被告某公司给原告余某办理好两间门面的《房地产权证》。原告余某请求被告某公司支付逾期办证违约金79219.125元。在诉讼过程中，被告某公司向法院提起反诉，认为双方签订的合同存在恶意串通损害国家利益，应当作为无效合同处理，要求确认与原告余某签订的房屋买卖合同无效，并向原告余某返还购房款。另查明，被告某公司于2012年11月1日交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。

　　一审法院经审理后认为该买卖合同有效，判决被告某公司支付原告逾期办证违约金78036.75元，驳回被告某公司的反诉请求。一审宣判后，被告某公司不服提起上诉。二审法院经过调解被告某公司支付原告余某违约金50000元。

　　【以案释法】

　　本案的争议焦点是：开发商将经济适用房作为商品房买卖与购房者所签订的买卖合同是否有效？

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，未支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书的房地产不得转让。由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。

　　本案中，原、被告双方签订合同，被告将政府规划为经济适用房的房屋作为门面，以明显高于经济适用房的价格出售给原告的行为，并未违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，且被告某公司于2012年11月1日交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让，同时为原告的房屋办理了商服性质的房屋产权证，那么原告所购买的房屋就是普通意义上的商品房，理由如下：1.当原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，而同时期当地经济适用房价格只有商品房价格的三分之一左右。2.原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。3.被告已经为原告办理了只有商品房性质的房屋才能办理的商服性质的房屋产权证。从我国合同法“保护、鼓励交易”的立法原则来看，人民法院在审理合同纠纷案件时，应当保护、鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在目前法律对开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未明确规定的情况下，审理该类案件可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序。故原、被告之间在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告逾期给原告办理房屋产权证，应当承担合同约定的逾期办证违约责任。对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房款的反诉请求，依法应予驳回。作者：谢春艳白云