注销商品房买卖合同备案登记需经房屋共有人确认

注销商品房买卖合同备案登记需经房屋共有人确认

——浙江衢州中院判决叶萍英诉开化县规划建设局注销商品房买卖合同案

 裁判要旨

  非合同当事人身份不影响夫妻关系存续期间购置的房产为夫妻共有财产，故夫妻一方注销行为需经另一方同意。被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，应判决确认被诉行为违法，但不能撤销该行政行为。

  案情

  叶萍英与吾伟军系夫妻关系。吾伟军于2005年12月2日到之信房产公司购买店面房两间，双方签订商品房买卖合同，并向被告开化县规划建设局下属机构开化县房地产管理处申请办理备案登记。2005年12月26日，吾伟军向开化县建设银行按揭贷款55万元，叶萍英为共同抵押人。2009年12月4日，吾伟军要求退房，之信房产公司同意，并将已备案的商品房买卖合同、注销（变更）申请审批表、吾伟军身份证明等送交开化县房地产管理处办理注销备案登记手续。开化县房地产管理处于2009年12月7日注销该备案登记。后，涉案房屋已由徐强春购买，且相关转让协议已为生效民事判决所确认。

  叶萍英诉至开化县人民法院，要求撤销开化县规划建设局撤销备案登记行为，徐强春退回相关房屋。

  审判

  开化县人民法院经审理认为：第三人吾伟军与之信房产公司签订的商品房买卖合同上没有原告叶萍英的签名，在办理合同登记备案时，有关当事人也未向登记机关提供相关共有人关系的证明，故被告开化县规划建设局在办理注销备案登记时无义务要求原告叶萍英到场签名。被告开化县规划建设局撤销备案登记行为已尽审查职责，事实清楚，程序合法。

  开化县人民法院判决：驳回原告叶萍英的诉讼请求。

  叶萍英不服，提出上诉。

  衢州市中级人民法院经审理认为：虽然备案登记申请人系吾伟军，但被上诉人开化县规划建设局设定的申请表中明确要求，办理注销商品房合同备案行政登记需提供商品房买卖合同、申请人身份证明、共有人关系证明、退房凭证等证明材料。被上诉人开化县规划建设局在原审第三人吾伟军未提供共有人关系证明，且未经房屋共有人叶萍英同意的情况下，办理了注销商品房买卖合同备案行政登记，未尽审慎审查义务，行为违法。但由于该涉案房屋已由被上诉人徐强春购买，且相关转让协议已为生效民事判决所确认，故判决：撤销原判，确认开化县规划建设局撤销备案登记行为违法，驳回叶萍英的其他诉讼请求。

  评析

  对本案判决应从以下三个方面考虑：

  １.商品房买卖合同备案行政登记属预告登记，保障物权化之债权 我国城市房地产管理法和建设部《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案登记制度。一般认为,该制度属预告登记，我国物权法亦有相应规定。预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，不同于不动产物权在已完成状态下的一般登记,其所保障的是针对物权变动（设定、消灭或变更）的债权请求权。经保障后的此项权利被赋予一定的物权效力。如，商品房买卖合同备案登记后,虽不直接导致房屋所有权的设立或变动，但登记申请人由此取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，避免“一房二卖”给自身合法权益带来侵害。

  ２.注销商品房买卖合同备案行政登记涉及物权变动，其确认非囿于合同当事人 商品房买卖合同备案行政登记是房地产管理部门的法定职责，而该登记行为直接影响申请人可期物权的设定、消灭或变更，其注销行为必将阻却预告登记人实现物权。本案中，原告叶萍英虽未在商品房买卖合同上签字，但根据婚姻法规定，夫妻关系存续期间购置的房产属夫妻共有财产，非合同当事人身份不阻却其依法对涉案房屋享有共有权利。物权法第二十条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第三人吾伟军未经共有人叶萍英同意无权处分涉案房屋，且本案中，被告开化县规划建设局在其设定的申请表中明确要求，办理注销商品房买卖合同备案行政登记需提供商品房买卖合同、申请人身份证明、共有人关系证明等材料。故其在申请人吾伟军没有提供共有人关系证明及经房屋共有人叶萍英签名确认的情况下，注销商品房买卖合同备案行政登记，未尽审慎审查义务，行为违法。

  ３.商品房买卖合同备案行政登记具有从属性，不具对抗物权的效力 备案登记随权利人的权利变动而改变或消灭，不存在直接针对标的物的物权，不构成物权性障碍，具有从属性。其取得不动产物权的目的最终只能通过请求债务人履行不动产物权移转合意而实现，不能针对第三人。本案中，虽被告未尽审慎审查职责，行为违法，但该房屋已为第三人徐强春善意取得，原告叶萍英无法向其请求债权。根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认违法，不撤销登记行为”之规定，本案选用确认违法的裁判方式，而非撤销该登记行为。

  本案案号：（2011）衢开行初字第3号；（2011）浙衢行终字第24号

  案例编写人： 浙江省衢州市中级人民法院  秦新举