商品房买卖过程中逾期交房、办证及无法交房如何索赔?

商品房买卖过程中逾期交房、办证及无法交房如何索赔?

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，对于开发商逾期办理产权证的违约责任有明确规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。

一、逾期交房的索赔及如何计算违约金？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及第十七条之规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

二、没有约定逾期办证如何索赔？

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，对于开发商逾期办理产权证的违约责任有明确规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。如果合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭。

三、无法办证还有哪些救济途径？

如果是开发商的原因导致无法办证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，买受人有权解除该《商品房买卖合同》。

四、如果导致购买方退房造成损失如何索赔？

如果房地产开发商无法办证导致退房，购买人在房地产价格持续上涨的情况下，必须付出更高的价格才能购买同等面积、地段、房型等条件的房屋，按《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房屋增值的差价为合同履行后可能获得的利益，购房人可以要求违约方即开发商赔偿该部分损失。

重庆泰源律师事务所 吴远国(地址:忠县忠州镇大桥路六号电话13224922468)