转让单位集资房引官司 法院:合同效力大过内部协议

转让单位集资房引官司 法院:合同效力大过内部协议

法制网记者 潘从武法制网通讯员 谢然军

　　单位集资房还没建好，王伟将单位集资房的资格转让他人，并签订了房屋买卖合同，并收了对方12.7万元的转让费和集资款。随后他就反悔了，将购房人陈鑫、张梅起诉到法院要求确认双方的房屋买卖合同无效。11月8日，记者从乌鲁木齐市新市区人民法院获悉，近期，王伟与被告陈鑫、张梅房屋买卖合同纠纷一案，法院一审判决转让合同有效。

　　签合同转让集资房

　　现年38岁的王伟，是一家单位的职工，自己已经有了一套房在过境公路附近，住了几年已习惯了周围的生活环境。2009年至2010年之间，王伟的单位要盖集资房，他也分了一套95-100平方米的房子，房子是期房，还在建设中，需要王伟付5.7万元集资款。

　　支付集资款，王伟家庭经济压力有些大，王伟有意转让其集资建房资格，便和朋友谈起此事。陈鑫和张梅得知后很感兴趣，于是与王伟洽谈转让事宜。

　　2010年10月19日，王伟将自己在单位集资购买的房子出售给陈鑫和张梅，签订了房屋买卖合同。合同约定，王伟将其享受单位集资楼房一套（面积在95-100平方米之间）以7万元转让给陈鑫和张梅。集资建房款及其他费用由被告承担。如有违约承担总房款50%的违约金。合同签订后，陈鑫和张梅于当日向王伟支付12.7万元（包含了此前原告王伟向单位交纳的5.7万元集资款和7万元的转让费）。但是房屋一直在建设中。

　　反悔转让打起官司

　　后来，王伟和单位签订集资房合同，单位规定5年内该集资建房不允许对外出售。该房屋尚未取得产权证书，根据《城市房地产管理法》的规定不能转让。物权法也有相关规定，不能出售该房屋。而且，王伟为购买该房屋的按揭贷款尚未偿还，也不能转让该房屋。

　　于是，王伟将陈鑫和张梅告上法庭，请求确认他与被告签订的房屋买卖合同无效，并承担本案诉讼费。

　　2012年3月21日，乌市新市区人民法院公开开庭进行了审理。“说好的事，怎么能说反悔就反悔，我们还签订了合同，也支付了房款，就等着房子建好了搬进去呢。”陈鑫和张梅不能接受王伟这样的理由，他们认为王伟的诉讼请求不能成立。

　　“我们与原告签订合同是双方真实意思表示，并不违反国家强制性规定，也没有相关无效的情形，我们也根据合同履行了相关义务，合同已经成立，请求驳回原告的诉讼请求。”陈鑫和张梅想把房子争取回来。

　　合同效力大过内部协议

　　经法院审理查明：2009年至2010年，王伟参加集资建房，并交纳集资建房款5.7万元。2010年10月19日，王伟与被告陈鑫和张梅签订了房屋买卖合同。2011年5月4日，单位收取集资建房款5万元，也是由陈鑫和张梅以王伟的名义支付。2011年5月24日，王伟与单位签订了集资建房购房协议。协议约定，五年内该房屋不能出售，原告故诉至法院。

　　法院审理后认为，王伟与其单位签订的合同是单位的内部行为，不能对抗原告王伟与被告陈鑫和张梅的民事合同行为，故原告以此为由，要求确认合同无效的理由不能成立；根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中原告与被告签订的房屋买卖合同是一种债权转让行为，不能以违反《城市房地产管理法》的规定而认定无效；原告以其按揭贷款未还清，房屋不能转让要求确认合同无效，亦无法律依据。因此，王伟与陈鑫和张梅签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并无违反法律和行政法规的强制性规定，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定事由，原告要求确认该合同无效的请求不予支持。

　　（文中人物为化名）