房屋租赁合同纠纷一案（一审）代理词

房屋租赁合同纠纷一案（一审）代理词

重庆泰源律师事务所 吴远国

尊敬的审判长、人民陪审员：

重庆泰源律师事务所接受原告重庆市XX集团公司的委托，指派我出庭担任重庆市XX集团公司诉王三、李五房屋租赁合同纠纷一案的一审委托代理人。接受委托后，代理人通过收集了全案的全部证据和通过开庭，对本案有了详尽的了解，现对本案发表如下代理意见，请法庭予以采纳：

一、       原、被告之间房屋租赁合同的租赁期限早已到期，依法应当解除双方的租赁房屋合同关系并交还原告的房屋。

1、原、被告双方通过合同第三条约定：“租赁期限自2009年1月21日至2012年1月20日止。”也即原被告之间签订的房屋租赁合同到期，合同到期后，原被告之间的租赁合同就失去效力。

2、二被告在租赁合同履行期限内，从2010年11月至合同约定的租赁期限内，一直未支付租金。根据《合同法》第207条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”二被告长期不履行合同约定的支会房屋租金的义务，原告也有权解除与被告的合同权利。

3、原告在合理期间内已经通知被告前来办理解除房屋租赁合同关系和支付拖欠房屋租金事宜。原告在2012年2月1日已经书面和电话通知被告前来办理解除租赁合同并支付拖欠房屋租金，但被告至今未前来办理履行支付拖欠的房屋租金和解除合同。《合同法》第94条第三款之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”

因此，原被告之间的房屋租赁合同关系到期后，依法应当解除原被告之间的房屋租赁合同并立即交还原告的房屋。

二、       二被告之间系合伙关系，依法应当承担其支付拖欠房屋租金、违约金及诉讼费并承担其连带责任。

2009年2月21日由被告王三与原告签订房屋租赁合同，李五以重庆市XX集团名义向原告交纳了房屋租金。李五于2010年9月15日又以与王三系合伙人的身份向原告方交纳了40500元房屋租金。因此，代理人认为，二被告应当对拖欠的拖欠房屋租金、违约金及诉讼费应当的连带责任。从2010年11月至2012年9月止，二被告共拖欠原告的房屋租金99000元。同时，根据房屋租赁合同第十三条之约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的50%的违约金。”同时根据《合同法》司法解释二第二十九之第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四要第二款规定的过分高于造成的损失。”原告主张二被告承担房屋租金30%的违约金即29700元违约金是符合法规的规定。二被告不仅应当支付其拖欠的房屋租金，而且还应当承担因违约给原告造成的违约责任。

综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由于二被告违反了诚实信用的原则，除应当赔偿原告的房屋租金共99000元外，还应当承担违约金29700元。上述代理意见，请求人民法院予以采纳。

                            代理人：重庆泰源律师事务所吴远国 

                             二0一二年九月二十四日