小产权房不能向第三人转让

小产权房不能向第三人转让

　　本案中的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫乡产权房。

　　根据我国土地管理法的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。同时土地管理法还规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　在本案中，原告刘小勇在已经分得一块安置宅基地外，还想购买其他村民的安置宅基地，是违反法律的规定的，所以当地国土局没有为其办理农村宅基地过户手续。就算原告刘小勇在事实上支付了购地款，如果不能办理宅基地转让手续，也是不受法律保护的。

　　小产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，现阶段很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。虽然小产权房不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理房屋的产权过户手续。但是，小产权房不是说绝对禁止转让，如小产权房可在本村村民之间进行转让，也可把集体土地转变为国有土地后再出售。小产权房其转让方式不同于普通商品房，是在乡（镇）政府或村委会办理转让手续，这种转让在实践中市场是认可的。

　　■风险提示

　　购买小产权房 面临五大风险

　　审理此案的法官龚金财提醒，购买小产权房存在以下五个方面的风险：

　　风险一：购买小产权房存在较大的法律风险。

　　因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对小产权房是无效的，人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于小产权房。小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

　　风险二：购买小产权房存在较大的政策风险。

　　在购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果遇上房管部门整顿房地产市场，可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，进而陷入进退两难的困境。

　　风险三：购买小产权房的拆迁补偿费用低。

　　如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。小产权房并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会发的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

　　风险四：购买小产权房存在较大的资金风险。

　　商品房开发过程中，其大量的开发资金是需要政府和银行进行监管的，而小产权房在这方面比较薄弱，几乎没有机构予以监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，所以其开发资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在一定风险。同时，购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

　　风险五：购买小产权房存在较大的救济风险。

　　由于小产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径可能会不太畅通。

周涛裕