业主、业主大会及业主委员会

第三章   业主、业主大会及业主委员会

第十一条   业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、补选或罢免业主委员会成员；

（三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

（四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

（六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

第十四条 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

第十六条　 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

第十七条   业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

第十八条   业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十九条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十条   业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

 第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。

第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：

（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会办公场地、联系电话。

业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

第二十五条　业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

第二十六条　业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

第二十七条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）组织并监督管理规约的落实；
　　（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

（七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；
    （九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。